Cada vez son más los belgas que piensan en una casa de campo en España. Qué reglas generales deben respetar a la hora de comprar?
En 2023, los belgas compraron 4.649 viviendas en España. Se trata de un pequeño aumento, del 0,31%, en comparación con 2022. España, tanto la península como las Islas Canarias, sigue siendo un destino muy solicitado para pasar las vacaciones, a pesar del fuerte aumento de los precios de la vivienda en los últimos años. Las principales razones para comprar en España siguen siendo el mejor clima y el coste de la vida relativamente más bajo. En el segmento de obra nueva, que suele implicar la compra sobre plano, suelen ser los compatriotas más adinerados los que se decantan por ella.
"A menudo vemos a mayores de 55 años especialmente interesados en tener su propia vivienda, en la costa, preferiblemente con vistas al mar. A menudo se trata de autónomos, pero también de deportistas, como ciclistas y futbolistas", explica Filip Berger, de la agencia inmobiliaria Nieuwbouw in Spanje, con sede en Amberes. "Para muchos, se trata de una tercera vivienda. A menudo ya tienen una segunda residencia en la costa belga, además de su residencia principal, y están encantados de comprar además una casa o un piso en un destino más soleado."
Según Berger, no se trata sólo de clientes algo mayores. "También hay entre ellos compradores con trabajos ajetreados, que quieren un breve descanso de vez en cuando y trasladarse a su casa de campo española unos días al mes". Las regiones más populares de la península son la Costa Blanca y la Costa del Sol.
Grandes diferencias de precios
En España, las diferencias de precios entre regiones son muy grandes. "En el interior, como en Italia, hay pueblos que se vacían y donde se puede conseguir una vivienda por tan sólo 25.000 euros", dice Carl Vorsselmans, fundador de Nueva Construcción en España y de la oficina hermana Nueva Construcción Tenerife. Igualmente bien, en la Costa del Sol, en Marbella y alrededores, hay que contar con precios que rondan el millón de euros para quienes desean un piso de nueva construcción con vistas al mar. La oferta de este tipo de proyectos en primera línea es limitada.
Por lo tanto, puede ser mucho dinero y hay que tener cuidado con quién se trata. La calidad de la información inmobiliaria que se ofrece es muy diversa. Muchos sitios web inmobiliarios locales, como Idealista, no están regulados. Como resultado, la misma propiedad puede aparecer varias veces con precios diferentes. Por ejemplo, porque el inmueble se ofrece a un precio favorable, como reclamo, sin garantía de que el proveedor tenga el mandato de vender efectivamente el inmueble a ese precio.
Cuidado con los anticipos
La profesión inmobiliaria no está regulada en España, lo que significa que casi cualquiera puede montar una agencia inmobiliaria allí. El papel del notario también es diferente que en Bélgica. Por ejemplo, un notario español no va a comprobar si hay impagados con la parte vendedora. ¿Y si se pagó el impuesto de bienes inmuebles en el pasado? Una agencia inmobiliaria decente o un abogado pueden averiguarlo por usted.
Los compradores de obra nueva también deben comprobar si los pagos iniciales que tienen que hacer están asegurados a través de una aseguradora o cubiertos por un aval bancario. Por otra parte, en algunas regiones, además del riesgo de incumplimiento por parte del contratista o promotor inmobiliario, existe también un riesgo social: ¿estará en regla la licencia de obras prometida y no será impugnada? En Tenerife, sin ir más lejos, se ha sabido recientemente que algunos proyectos de nueva construcción están en entredicho y pueden no recibir la licencia de obras o recibirla con mucho retraso.
¿Se necesita licencia de alquiler?
Es importante comprobar: ¿está comprando la propiedad vacacional en una zona residencial o en una zona no residencial? En una zona residencial, puede vivir permanentemente y también puede alquilar la vivienda libremente. Los que quieran alquilar deben solicitar una licencia de alquiler para hacerlo. Atención: en algunas zonas, como Baleares, las licencias de alquiler están prohibidas.
En una zona no residencial, se le permite permanecer solo un máximo de seis meses al año; no puede ser su residencia permanente. En algunas regiones turísticas, se venden pisos hoteleros en los que sólo se puede estar solo de uno a tres meses al año. El resto del periodo, la habitación o el piso lo alquila un organismo central. Esta fórmula se ha impuesto en Tenerife en los últimos años. Los ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto del 19%.
También es bueno saberlo: en España hay poca exclusividad a la hora de ofrecer propiedades. Consecuencia: los vendedores tienden a conseguir la firma del cliente lo antes posible. Carl Vorsselmans, que en su vida anterior fue jefe de la sección de unidades especiales de la policía federal, aboga por un enfoque diferente: el cliente da un mandato para buscar la propiedad más adecuada junto con la agencia inmobiliaria durante un determinado periodo de tiempo. "Así, se decide con conocimiento de causa", dice.
Las autoridades fiscales belgas
Si compra un inmueble en España, debe comunicarlo a la administración fiscal de Bélgica. Hacienda le aplicará una renta catastral, que entra en juego a la hora de determinar el tramo impositivo en el que se encuentra por sus ingresos totales. Muchos compradores ricos ya están en el tramo más alto.
Los que quieran vender la propiedad española después pagarán un impuesto sobre plusvalías del 19%. Se pueden aportar facturas de reformas. En Bélgica se vende al cabo de cinco años sin pagar el impuesto de plusvalía, pero en España no es así.
Fuente: De Standaard