Bent u van plan die vele duizenden Belgen te volgen die de voorbije jaren een tweede verblijf in Spanje kochten? Sta dan even stil bij de kosten en de belastingen.
LEES HET ARTIKEL - DE TIJD
Bent u van plan die vele duizenden Belgen te volgen die de voorbije jaren een tweede verblijf in Spanje kochten? Sta dan even stil bij de kosten en de belastingen.
Spanje en de Canarische Eilanden konden het afgelopen jaar 3.400 Belgen in de verleiding brengen er een tweede verblijf te kopen. Ook de voorgaande jaren stak een gelijkaardig aantal van onze landgenoten een deel van hun spaargeld in een Spaanse vakantiewoning. Het aanbod groeit overigens nog altijd aan, met onder andere een groot vastgoedproject met 400 vakantiewoningen dat door enkele Belgische ondernemersfamilies in Tenerife wordt gebouwd.
Vastgoed is en blijft een goede investering. Maar los van de beheers- en onderhoudskosten van uw woning zijn er nog andere kosten en belastingen aan verbonden.
Belasting bij aankoop
De percentages van de taksen kunnen per autonome regio verschillen. Bovendien moet een onderscheid worden gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande woningen. ‘Op nieuwbouw moet btw worden betaald’, zegt Carl Vorsselmans, een vastgoedmakelaar van Nieuwbouw Als u in Spanje een bestaande woning koopt, moet u een overdrachtsbelasting betalen. Het percentage is afhankelijk van de regio en in een aantal gevallen ook van het aankoopbedrag.
‘Aan de Costa del Sol is dat 8 tot 10 procent en op Ibiza 11,5 procent', zegt Freyke Van Looveren van Nieuwbouw in Spanje. ‘Op Tenerife is dat slechts 6,5 procent.’
Jaarlijkse belastingen in Spanje
De Spaanse fiscus belast uw eigendom als niet-inwoner van het land op basis van de ‘valor catastral’. Gebruikt u de woning alleen zelf, dan wordt als basis van de berekening 2 procent van de valor catastral genomen. Dat percentage daalt naar 1,1 procent als de valor catastral nog recent is, als die werd vastgesteld of herzien in het inkomstenjaar zelf of in een van de voorgaande tien jaar. Op dat bedrag betaalt u een belasting van 19 procent als EU-onderdaan.
‘Verhuurt u uw tweede verblijf, dan wordt u belast op de bruto-opbrengsten, verminderd met de interesten op een lening en met eventuele herstel- en onderhoudskosten en in beperkte mate met afschrijvingen,’ zegt Rosanne Van Gael van het advocatenkantoor Cazimir. ‘Het uiteindelijke bedrag wordt belast tegen 19 procent.’ Carl Vorsselmans Vastgoedmakelaar Nieuwbouw in Spanje
Op nieuwbouw betaalt u in Spanje btw en op een bestaande woning een overdrachtsbelasting Naast deze belasting op de fictieve of reële inkomsten uit uw tweede verblijf in Spanje, moet u ook altijd grondbelastingen betalen, de ‘impuesto sobre los bienes inmuebles’ (IBI). Een andere belasting is de ‘basura’. Dat is een taks voor afvalophaling, die gemiddeld 90 euro per jaar kost.
‘Volledigheidshalve wijzen wij er ook op dat Spanje een vermogensbelasting heft. Ook Belgen met Spaans vastgoed moeten die jaarlijks betalen. Dit is slechts het geval als de nettowaarde van hun Spaans vastgoed meer bedraagt dan de belastingvrije som. Op federaal niveau bedraagt die 700.000 euro per eigenaar maar verschilt in de diverse regio's’, zegt Wim Vermeulen van Cazimir.
Inkomstenbelastingen in België
De Belgische wetgeving vereist dat u uw wereldwijde inkomsten aangeeft. Vervolgens zal de Belgische staat u daarop in principe belasten. ‘Maar Spanje en België hebben een dubbelbelastingverdrag afgesloten’, zegt Rosanne Van Gael van Cazimir. ‘Daardoor wordt u op uw Spaanse onroerende inkomsten geen tweede keer belast. België moet die inkomsten vrijstellen.’ Evelyne Van der Elst Advocatenkantoor Cazimir. Hoe meer buitenlandse inkomsten u hebt, hoe hoger het belastingtarief dat in België op uw andere inkomsten wordt toegepast.
Toch kan uw eigendom in Spanje een invloed op uw Belgische belastingen hebben. De aangifte kan leiden tot hogere belastingen op uw andere inkomsten waarop u wel Belgische belastingen betaalt. ‘Er wordt met uw Spaanse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief van uw in België globaal belastbare inkomsten te bepalen’, zegt Van Gael. ‘Hoe meer buitenlandse inkomsten u hebt, hoe hoger het belastingtarief zal zijn dat België op sommige van uw andere inkomsten zal toepassen.’ Tot vorig jaar werd vastgoed in Spanje in de Belgische belasting in de praktijk vaak verrekend op basis van de valor catastral vermenigvuldigd met 2 procent (of 1,1%). Vanaf het aanslagjaar 2022 gebeurt dat echter, net als voor Belgisch vastgoed, op basis van het kadastraal inkomen (KI). Daarvoor geldt sinds kort een aangifteplicht. Nieuwe aankopen moeten binnen vier maanden aangegeven worden.
Belasting op de verkoop
Spanje heft een meerwaardebelasting op de verkoop van tweede verblijven. Die bedraagt 19 procent van de nettomeerwaarde.
Spaans vastgoed erven Voor Belgen met een eigendom in Spanje is het Belgische erfrecht van toepassing. Dat verhindert niet dat er ook Spaanse en zelfs Belgische successierechten moeten worden betaald. België belast het wereldwijde vermogen van zijn inwoners, inclusief het buitenlands vastgoed. Ook Spanje zal successierechten heffen op de overdracht van Spaans vastgoed. Elke Spaanse regio heeft zijn eigen regeling voor successierechten, waarbij elke regio haar eigen vrijstellingen en verminderingen toekent.
‘Valencia kent een vrijstelling van 100.000 euro per erfgenaam’, zegt Vermeulen van Cazimir. ‘Na die vrijstelling worden de verschuldigde successierechten berekend. Op dat bedrag komt dan nog eens een korting van 50 of 75 procent, afhankelijk van de leeftijd van de erfgenamen. Andalusië geeft een vermindering van 99 procent op de schenk- en erfbelasting voor overdrachten tussen echtgenoten en in rechte lijn.’ Rosanne Van Gael Advocatenkantoor Cazimir.
Een schenking van Spaans vastgoed brengt mogelijk een Spaanse meerwaardebelasting met zich mee voor de schenker. Mogelijk hebt u voor uw tweede verblijf in Spanje gebruikgemaakt van de techniek van de gesplitste aankoop. Dat betekent dat u zelf het vruchtgebruik houdt en dat uw kinderen de naakte eigendom krijgen. Na uw overlijden wast het vruchtgebruik aan bij de naakte eigendom. Met dat systeem moet u in België geen successierechten betalen. Maar daarmee bent u nog niet van de Spaanse fiscus af. ‘De aanwas van het vruchtgebruik wordt in Spanje gezien als de overdracht van een actief, waardoor uw erfgenamen opnieuw een overdrachtsbelasting moeten betalen op de verkrijging van het vruchtgebruik’, zegt Van der Elst. Ook in België moeten nog successierechten worden betaald, omdat Spanje geen verdrag met België heeft afgesloten om een dubbele erfbelasting met België te vermijden. Wel mag u de in Spanje betaalde successierechten in mindering brengen van de in België verschuldigde erfbelasting op hetzelfde goed.
Spaans vastgoed schenken
U kunt overwegen uw Spaanse vakantiewoning tijdens uw leven te schenken. De schenking van buitenlands vastgoed wordt in België niet belast. Alleen Spanje is bevoegd om die overdracht te belasten, waarbij de belastingdruk opnieuw verschilt van regio tot regio.
‘Let wel: een schenking brengt mogelijk een Spaanse meerwaardebelasting met zich mee voor de schenker. Die wordt berekend op het verschil tussen de aankoopwaarde en de waarde op het ogenblik van de schenking', zegt Van der Elst. ‘Spanje is een van de landen waar de successieplanning van het onroerend goed het best bekeken wordt op het ogenblik van de aankoop opdat het pand in de juiste verhoudingen aangekocht kan worden en er bij leven of overlijden geen overdracht moet plaatsvinden.’
©COPYRIGHT Michael Kooren./HH
Bron: De Tijd - Dirk Selleslagh