À quoi faut-il faire attention lors de l'achat d'une maison de campagne espagnole?

En 2023, les Belges ont acheté 4 649 logements en Espagne. Il s'agit d'une légère augmentation de 0,31 % par rapport à 2022. L'Espagne, qu'il s'agisse de la partie continentale ou des îles Canaries, reste donc une destination recherchée pour l'achat d'une maison de vacances, même si les prix de l'immobilier y ont fortement augmenté ces dernières années. Les principales raisons d'acheter en Espagne restent le climat plus clément et le coût de la vie relativement moins élevé. Dans le segment du neuf, qui implique souvent un achat sur plan, ce sont régulièrement les compatriotes les plus aisés qui se lancent dans l'aventure.

"Nous voyons souvent des personnes de plus de 55 ans particulièrement intéressées par la possession de leur propre propriété, sur la côte, de préférence avec vue sur la mer. Il s'agit souvent d'indépendants, mais aussi de sportifs, comme des cyclistes ou des footballeurs", explique Filip Berger, de l'agence immobilière anversoise Nieuwbouw in Spanje. "Pour beaucoup, il s'agit d'une troisième maison. Ils ont souvent déjà une résidence secondaire sur la côte belge en plus de leur résidence principale et sont heureux d'acheter en plus une maison ou un appartement dans une destination plus ensoleillée".

Selon M. Berger, il ne s'agit pas seulement de clients un peu plus âgés. "Il y a aussi des acheteurs qui ont un travail très prenant, qui veulent faire une petite pause de temps en temps et s'installer quelques jours par mois dans leur maison de campagne espagnole. Les régions les plus prisées de l'Espagne continentale sont la Costa Blanca et la Costa del Sol.

De grandes différences de prix

En Espagne, les différences de prix entre les régions sont très importantes. "Dans l'intérieur du pays, comme en Italie, il y a des villages qui se vident et où l'on peut acquérir une propriété pour seulement 25 000 euros", explique Carl Vorsselmans, fondateur de New Construction in Spain et de son bureau jumeau New Construction Tenerife. De même, sur la Costa del Sol, à Marbella et dans les environs, il faut compter avec des prix d'environ 1 million d'euros pour ceux qui veulent un appartement neuf avec vue sur la mer. L'offre de ces projets de première ligne est limitée.

Il s'agit donc d'une somme importante et il convient de faire attention à ses interlocuteurs. La qualité des informations immobilières proposées est très variable. De nombreux sites immobiliers locaux, tels qu'Idealista, ne sont pas réglementés. Par conséquent, le même bien peut être proposé plusieurs fois à des prix différents. Par exemple, parce que le bien est proposé à un prix avantageux, comme un leurre, sans garantie que le fournisseur ait un mandat pour vendre effectivement le bien à ce prix.

Attention aux avances

La profession immobilière n'est pas réglementée en Espagne, ce qui signifie que presque n'importe qui peut y créer une agence immobilière. Le rôle du notaire est également différent de celui de la Belgique. Par exemple, un notaire espagnol ne va pas vérifier s'il y a des factures impayées chez le vendeur. Le précompte immobilier a-t-il été payé dans le passé ? Une agence immobilière digne de ce nom ou un avocat peut le vérifier pour vous.

Les personnes qui achètent de nouveaux bâtiments doivent également vérifier si les acomptes qu'elles doivent verser sont assurés par un assureur ou couverts par une garantie bancaire. En outre, dans certaines régions, outre le risque de défaillance de l'entrepreneur ou du promoteur immobilier, il existe également un risque social : le permis de construire promis sera-t-il en règle et ne sera-t-il pas contesté ? À Tenerife, il est apparu récemment que certains nouveaux projets de construction sont sous le feu des critiques et risquent de ne pas recevoir de permis de construire ou de ne le recevoir qu'avec de longs retards.

Faut-il un permis de location ?

Il est important de vérifier si vous achetez une propriété de vacances dans une zone résidentielle ou dans une zone non résidentielle. Dans une zone résidentielle, vous pouvez habiter en permanence et louer librement la propriété. Les personnes qui souhaitent louer doivent demander un permis de location. Attention : dans certaines régions, comme les îles Baléares, les permis de location ne sont pas autorisés.

Dans une zone non résidentielle, vous êtes autorisé à séjourner seul pendant un maximum de six mois par an ; il ne peut s'agir de votre résidence permanente. Dans certaines régions touristiques, on vend des appartements hôteliers dans lesquels on ne peut séjourner seul qu'un à trois mois par an. Le reste du temps, votre chambre ou votre appartement est loué par une organisation centrale. Cette formule a fait son chemin à Tenerife ces dernières années. Les revenus locatifs y sont soumis à un impôt de 19 %.

Bon à savoir également : en Espagne, les offres de biens immobiliers ne sont guère exclusives. Conséquence : les vendeurs ont tendance à faire signer leurs clients le plus rapidement possible. Carl Vorsselmans, qui a été chef de la section des unités spéciales de la police fédérale, préconise une approche différente : le client donne un mandat pour rechercher le bien le plus approprié avec l'agence immobilière pendant une certaine période. "De cette manière, vous décidez en connaissance de cause", explique-t-il.

Les autorités fiscales belges

Si vous achetez un bien immobilier en Espagne, vous devez le déclarer à l'administration fiscale belge. Les autorités fiscales lui appliqueront un revenu cadastral, ce qui permettra de déterminer la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez par rapport à votre revenu global. De nombreux acheteurs fortunés se situent déjà dans la tranche la plus élevée.

Ceux qui souhaitent vendre la propriété espagnole par la suite paieront un impôt sur les plus-values de 19 %. Les factures de rénovation peuvent être apportées. En Belgique, vous pouvez vendre après cinq ans sans payer d'impôt sur les plus-values, ce qui n'est pas le cas en Espagne.