Processus d'acquisition à l'étranger

Cet article fournit des informations intéressantes sur différents aspects du processus d'acquisition à l'étranger. Les points clés incluent :

• Achat fractionné : Cette structure offre une solution : les parents achètent uniquement l'usufruit, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. L'usufruit prend ainsi fin automatiquement après le décès, ce qui permet de réduire considérablement les droits de succession.
• Planification successorale pour les biens immobiliers à l'étranger : Lors de l'achat d'une résidence secondaire à l'étranger, vous devez également tenir compte des règles locales – la plupart des pays prélèvent des droits de succession sur les biens immobiliers, quelle que soit la nationalité du propriétaire.
• Taxes et autres frais : Il est essentiel de savoir quelles taxes s'appliquent à l'achat, aux revenus locatifs éventuels et aux droits de succession. Cela s'applique aussi bien aux investissements nationaux qu'internationaux.

Les sujets ci-dessus sont abordés pour divers pays, dont l'Espagne, le Portugal, la France et l'Italie. Pour ceux qui envisagent une résidence secondaire en Espagne, Carl Vorsselmans et Filip Berger de NB-Estates offrent des informations cruciales sur le fonctionnement du marché immobilier espagnol.

Qu'est-ce qu'un achat fractionné en Belgique ?

Dans le cadre d'un achat fractionné, vos enfants acquièrent la nue-propriété du bien, tandis que vous achetez l'usufruit. Cela signifie que vous conservez le droit d'habiter ou de louer le bien. Lorsque vous décédez, l'usufruit prend fin automatiquement et vos enfants deviennent pleinement propriétaires. Cela vous permet d'éviter que le bien soit inclus dans la succession, réduisant ainsi les droits de succession.

Comme les enfants n'ont souvent pas les moyens financiers d'acquérir la nue-propriété, les parents choisissent souvent de les soutenir financièrement par un don. Ce don peut être effectué par virement bancaire ou par courrier recommandé. Il est crucial que ce don ait lieu en temps utile pour prouver que les enfants ont financé l'achat avec leur propre argent.

Achat fractionné à l'étranger

Celui qui achète une résidence secondaire à l'étranger bénéficie également d'une planification successorale soignée. En effet, la plupart des pays prélèvent des droits de succession sur les biens immobiliers situés sur leur territoire, même si le propriétaire est belge. De plus, toutes les régions belges imposent des droits de succession sur les biens mondiaux de leurs résidents. Toutefois, les droits de succession payés à l'étranger peuvent être déduits de la base imposable belge.

La pertinence d'un achat fractionné dépend du pays et de la réglementation locale. Nous abordons ci-dessous spécifiquement la situation en Espagne :

En Espagne, le nu-propriétaire peut être confronté à une taxe d'enregistrement lors du décès de l'usufruitier. Cette taxe est calculée sur la valeur de l'immobilier au moment du décès, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au moment de l'achat.

Dans certaines régions, un don peut être une alternative avantageuse à l'achat fractionné. Bien qu'un don de biens immobiliers étrangers ne soit pas soumis aux droits de donation en Belgique, c'est le cas en Espagne. De plus, un don de bien immobilier en Espagne peut entraîner une taxe sur les plus-values, calculée sur la différence entre le prix d'achat et la valeur marchande au moment du don.

Taxe à l'achat

En Belgique, l'achat d'un bien immobilier existant est soumis aux droits d'enregistrement. Le taux varie selon la région, mais il est par exemple de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, et de 12 % en Flandre. Lors de l'achat d'une maison neuve, vous devez généralement payer la TVA de 21 % au lieu des droits d'enregistrement. Une maison reste "nouvelle" jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant sa première utilisation.

Lorsque vous achetez une résidence secondaire à l'étranger, vous devez prendre en compte les taxes locales :

Espagne : Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, vous payez la TVA (IGIC) ou les droits d'enregistrement (ITP), en fonction de la TVA applicable au vendeur et de l'utilisation prévue du bien. Pour les acheteurs privés d'un bien existant, seuls les droits d'enregistrement s'appliquent, variant de 6 % à 10 %, selon la région.

Taxe sur les revenus locatifs

En Belgique, les revenus locatifs réels des biens résidentiels ne sont pas taxés. Vous devez plutôt déclarer le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration fiscale. Ce revenu est indexé par l'administration fiscale et augmenté de 40 %.

Immobilier à l'étranger et impôt belge sur le revenu

Depuis 2022, les biens immobiliers à l'étranger sont également pris en compte en Belgique sur la base du revenu cadastral, et non plus de la valeur locative. Cela fait suite à plusieurs condamnations de la Cour de justice de l'Union européenne, qui a jugé que l'ancienne méthode entraînait une discrimination entre les biens immobiliers nationaux et étrangers. Si vous achetez, vendez ou héritez d'un bien immobilier à l'étranger, vous devez le déclarer dans les quatre mois via la plateforme en ligne MyMinfin ou un formulaire papier. Cela permet de déterminer un "revenu cadastral belge" pour vos biens étrangers.

Déclarer un bien immobilier à l'étranger ne signifie pas automatiquement qu'il sera taxé en Belgique. Cela dépend des conventions fiscales bilatérales que la Belgique a conclues avec d'autres pays. Dans de nombreux cas, le pays où le bien se trouve peut prélever des impôts, tandis que la Belgique doit accorder une exonération. Toutefois, les revenus étrangers peuvent avoir un impact sur votre taux d'imposition global en Belgique, car ils sont ajoutés à la base imposable.

Revenus locatifs à l'étranger

Espagne : Si vous recevez des revenus de la location de votre résidence secondaire en Espagne, vous serez également imposé en Espagne. L'impôt est calculé sur le revenu brut, diminué des intérêts sur les prêts et des frais de réparation et d'entretien. Même si vous ne louez pas le bien et l'utilisez uniquement pour un usage personnel, vous devez payer des impôts en Espagne sur un revenu locatif fictif, basé sur la valeur cadastrale.

Où souhaitez-vous acheter ?

En fonction de l'endroit où vous souhaitez établir votre résidence secondaire, la législation en matière de taxes et de location peut varier considérablement et influencer la valeur de votre bien. L'Espagne se distingue particulièrement par ses régions avec une réglementation spécifique.

Carl Vorsselmans explique qu'en Espagne, en plus des considérations fiscales habituelles, il existe des règles spécifiques concernant les permis de location. "Par exemple, aux Baléares, le permis de location est lié à la propriété," explique Vorsselmans. "Ce permis est transférable. Cela peut entraîner une différence de prix de 40 % entre deux propriétés identiques, en fonction de la possession ou non de ce permis. Aux Canaries, ce permis n'est pas transférable lors de la vente et un nouveau permis doit être demandé."

Que souhaitez-vous acheter ?

"De nombreux acheteurs cherchent simplement à diversifier leur portefeuille d'investissements et à faire un bon investissement," explique Vorsselmans. "Ils recherchent des biens immobiliers dans des endroits de premier choix et s'attendent à ce que la valeur ne cesse de croître. Ils s'y rendent eux-mêmes et ne pensent souvent pas à la location."

"Cependant, les personnes qui savent exactement ce qu'elles veulent dès le départ sont en minorité," explique Filip Berger de Nieuwbouw en Espagne. "La plupart des clients hésitent, et c'est compréhensible. Souvent, ils cherchent une résidence secondaire pour un usage personnel, mais souhaitent également la louer un peu, car ces revenus sont tout de même attractifs. Cela crée une tension, car ce qui est bon pour la location n'est peut-être pas ce qu'ils recherchent pour eux-mêmes. C'est à nous de comprendre leurs préférences finales à travers des discussions."

Combien de temps êtes-vous prêt à attendre ?

La question est de savoir si vous souhaitez profiter de votre résidence secondaire dès que possible ou si vous êtes prêt à attendre un projet en plan qui doit encore commencer. Si vous avez le temps d'attendre, il est fort probable que vous puissiez réaliser une plus-value entre la signature du contrat et la livraison. "En Espagne, par exemple, il existe une différence significative entre les deux," explique Vorsselmans. "C'est un modèle économique à part entière." Mais Vorsselmans souligne que cette manière d'acheter des biens immobiliers n'est pas adaptée à tout le monde. "Les personnes qui ont déjà pris une décision émotionnelle sur ce qu'elles veulent acheter n'ont souvent pas envie d'attendre deux ans. J'ai eu, par exemple, un client de 70 ans à qui j'ai expliqué les avantages d'attendre deux ans, mais il a répondu : 'C'est gentil de votre part de le suggérer, mais pour moi, deux ans, c'est différent de ce que c'est pour vous.'"

Source : L’Echo