Wie viel Steuern zahlen Sie für eine Immobilie unter spanischer Sonne?

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Haben Sie vor, den vielen tausend Belgiern zu folgen, die in den letzten Jahren einen Zweitwohnsitz in Spanien erworben haben? Dann nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um die Kosten und Steuern zu bedenken.

Spanien und die Kanarischen Inseln konnten im vergangenen Jahr 3.400 Belgier zum Kauf eines Zweitwohnsitzes verleiten. Auch in den vergangenen Jahren hat eine ähnliche Anzahl unserer Landsleute einen Teil ihrer Ersparnisse in ein spanisches Ferienhaus investiert. Außerdem wächst das Angebot weiter, unter anderem durch ein großes Immobilienprojekt mit 400 Ferienhäusern, das von einigen belgischen Unternehmerfamilien auf Teneriffa gebaut wird.

Immobilien sind und bleiben eine gute Investition. Neben den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für Ihre Immobilie fallen aber auch noch andere Kosten und Steuern an.

Steuern beim Kauf

Der Prozentsatz der Steuern kann von einer autonomen Region zur anderen variieren. Außerdem muss zwischen Neubauten und bestehenden Häusern unterschieden werden. Auf Neubauten muss Mehrwertsteuer gezahlt werden", sagt Carl Vorsselmans, Immobilienmakler von New Construction. Wenn Sie in Spanien eine bestehende Immobilie kaufen, müssen Sie eine Grunderwerbssteuer zahlen. Der Prozentsatz hängt von der Region und in einigen Fällen auch von der Höhe des Kaufpreises ab.

An der Costa del Sol sind es 8 bis 10 Prozent und auf Ibiza 11,5 Prozent", sagt Freyke Van Looveren von New Construction in Spanien. Auf Teneriffa sind es nur 6,5 Prozent.

Jährliche Steuern in Spanien

Die spanischen Steuerbehörden besteuern Ihr Eigentum als Nichtansässiger des Landes auf der Grundlage des "valor catastral". Wenn Sie die Immobilie nur für sich selbst nutzen, beträgt die Berechnungsgrundlage 2 % des Katasterwerts. Dieser Prozentsatz sinkt auf 1,1 %, wenn der Katasterwert noch jüngeren Datums ist, wenn er im Einkommensjahr selbst oder in einem der vorangegangenen zehn Jahre ermittelt oder revidiert wurde. Auf diesen Betrag zahlen Sie als EU-Bürger eine Steuer von 19 %.

Wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz vermieten, müssen Sie die Bruttoeinkünfte abzüglich der Kreditzinsen, der Reparatur- und Instandhaltungskosten und in begrenztem Umfang der Abschreibungen versteuern", erklärt Rosanne Van Gael von der Kanzlei Cazimir. Der Endbetrag wird mit 19 Prozent besteuert. Carl Vorsselmans Immobilienmakler Neubauten in Spanien

Zusätzlich zu dieser Steuer auf die fiktiven oder realen Einkünfte aus Ihrem Zweitwohnsitz in Spanien müssen Sie immer auch Grundsteuern, die "impuesto sobre los bienes inmuebles" (IBI), zahlen. Eine weitere Steuer ist die "basura". Dabei handelt es sich um eine Abgabe für die Müllabfuhr, die durchschnittlich 90 Euro pro Jahr kostet.

Der Vollständigkeit halber weisen wir auch darauf hin, dass Spanien eine Vermögenssteuer erhebt. Belgier mit spanischem Eigentum müssen diese Gebühr ebenfalls jährlich entrichten. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Nettowert ihrer spanischen Immobilie den Steuerfreibetrag übersteigt. Auf Bundesebene sind das 700.000 Euro pro Eigentümer, aber in den verschiedenen Regionen ist das unterschiedlich", sagt Wim Vermeulen von Cazimir.

Einkommensteuern in Belgien

Nach belgischem Recht sind Sie verpflichtet, Ihr weltweites Einkommen zu deklarieren. Dann wird der belgische Staat Sie im Prinzip dafür besteuern. Aber Spanien und Belgien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen", sagt Rosanne Van Gael von Cazimir. Infolgedessen werden Ihre spanischen Immobilieneinkünfte nicht ein zweites Mal besteuert. Belgien muss diese Einkünfte freistellen". Evelyne Van der Elst Anwaltskanzlei Cazimir. Je mehr ausländische Einkünfte Sie haben, desto höher ist der Steuersatz, der auf Ihre anderen Einkünfte in Belgien angewendet wird.

Dennoch kann sich Ihr Eigentum in Spanien auf Ihre belgischen Steuern auswirken. Die Steuererklärung kann zu höheren Steuern auf Ihr anderes Einkommen führen, auf das Sie belgische Steuern zahlen. Ihr spanisches Einkommen wird bei der Ermittlung des Steuersatzes für Ihr in Belgien zu versteuerndes Gesamteinkommen berücksichtigt", so Van Gael. Je mehr ausländische Einkünfte Sie haben, desto höher ist der belgische Steuersatz, der auf einen Teil Ihrer anderen Einkünfte erhoben wird. In der Praxis wurden Immobilien in Spanien bis zum letzten Jahr oft auf der Grundlage des valor catastral, multipliziert mit 2 Prozent (oder 1,1 Prozent), in die belgische Steuer einbezogen. Ab dem Steuerjahr 2022 wird dies jedoch, wie bei belgischen Immobilien, auf der Grundlage des Katastereinkommens (KI) erfolgen. Dies wurde vor kurzem einer Meldepflicht unterworfen. Neuanschaffungen müssen innerhalb von vier Monaten angemeldet werden.

Steuer auf Verkäufe

Spanien erhebt eine Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Zweitwohnungen. Dies entspricht 19 Prozent des Nettokapitalgewinns.

Spanische Immobilienvererbung Für Belgier mit Immobilien in Spanien gilt das belgische Erbrecht. Die Zahlung der spanischen und sogar der belgischen Erbschaftssteuer wird dadurch nicht verhindert. Belgien besteuert das weltweite Vermögen seiner Einwohner, einschließlich ausländischer Immobilien. Spanien erhebt außerdem eine Erbschaftssteuer auf die Übertragung von spanischem Eigentum. Jede spanische Region hat ihre eigene Erbschaftssteuerregelung, wobei jede ihre eigenen Befreiungen und Ermäßigungen gewährt.

Valencia hat einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Erbe", sagt Vermeulen von Cazimir. Nach diesem Freibetrag wird die fällige Erbschaftssteuer berechnet. Auf diesen Betrag gibt es dann einen weiteren Abschlag von 50 oder 75 Prozent, je nach Alter der Erben. Andalusien gewährt eine 99-prozentige Ermäßigung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer für Übertragungen zwischen Ehegatten und in direkter Linie". Rosanne Van Gael Anwaltskanzlei Cazimir.

Die Schenkung einer spanischen Immobilie kann für den Schenker eine spanische Kapitalertragssteuer auslösen. Möglicherweise haben Sie für Ihren zweiten Aufenthalt in Spanien die Technik des geteilten Erwerbs genutzt. Das bedeutet, dass Sie selbst den Nießbrauch behalten und Ihre Kinder das bloße Eigentum erhalten. Nach Ihrem Tod wird der Nießbrauch mit dem bloßen eigentum. Bei diesem System müssen Sie in Belgien keine Erbschaftssteuer zahlen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie die spanische Steuerbehörde los sind. Der Zuwachs des Nießbrauchs wird in Spanien als Übertragung eines Vermögenswerts angesehen, was dazu führt, dass Ihre Erben erneut eine Grunderwerbssteuer auf den Erwerb des Nießbrauchs zahlen müssen", so Van der Elst. Die Erbschaftssteuer ist auch weiterhin in Belgien zu entrichten, da Spanien kein Abkommen mit Belgien geschlossen hat, um eine doppelte Erbschaftssteuer mit Belgien zu vermeiden. Sie können jedoch die in Spanien gezahlte Erbschaftssteuer von der in Belgien für dieselbe Immobilie fälligen Erbschaftssteuer abziehen.

Schenkung von spanischem Eigentum

Sie können überlegen, ob Sie Ihr spanisches Ferienhaus zu Lebzeiten verschenken wollen. Die Schenkung von ausländischem Eigentum wird in Belgien nicht besteuert. Nur Spanien ist befugt, diese Übertragung zu besteuern, wobei die Steuerbelastung wiederum von Region zu Region unterschiedlich ist.

Bitte beachten Sie, dass eine Schenkung für den Schenker eine spanische Kapitalertragssteuer nach sich ziehen kann. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kaufwert und dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung", so Van der Elst. Spanien ist eines der Länder, in denen die Nachfolgeplanung von Immobilien am besten zum Zeitpunkt des Kaufs erfolgt, damit die Immobilie im richtigen Verhältnis erworben werden kann und keine Übertragung zu Lebzeiten oder im Todesfall erfolgen muss.

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Quelle: De Tijd - Dirk Selleslagh