Übernahmeprozess im ausland

Dieser Artikel bietet interessante Informationen zu verschiedenen Aspekten des Übernahmeprozesses im Ausland. Wichtige Punkte sind:

• Geteilter Kauf: Diese Struktur bietet eine Lösung: Eltern kaufen nur das Nießbrauchrecht, während die Kinder das bloße Eigentum erwerben. Dadurch erlischt das Nießbrauchrecht automatisch nach dem Tod, was die Erbschaftssteuer erheblich verringern kann.
• Nachfolgeplanung für ausländisches Immobilienvermögen: Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes im Ausland müssen Sie auch die lokalen Regelungen berücksichtigen – die meisten Länder erheben Erbschaftssteuer auf Immobilien, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers.
• Steuern und andere Kosten: Es ist wichtig zu wissen, welche Kosten und Steuern beim Kauf, etwaigen Mieteinnahmen und der Erbschaftssteuer anfallen. Dies gilt sowohl für inländische als auch für ausländische Investitionen.

Die oben genannten Themen werden für verschiedene Länder besprochen, darunter Spanien, Portugal, Frankreich und Italien. Für diejenigen, die einen Ferienhaus in Spanien in Erwägung ziehen, bieten Carl Vorsselmans und Filip Berger von NB-Estates wichtige Einblicke in die Funktionsweise des spanischen Immobilienmarktes.

Was ist ein geteilter Kauf in Belgien?

Bei einem geteilten Kauf erwerben Ihre Kinder das bloße Eigentum an der Immobilie, während Sie das Nießbrauchrecht kaufen. Das bedeutet, dass Sie das Recht behalten, in der Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten. Nach Ihrem Tod erlischt das Nießbrauchrecht automatisch und Ihre Kinder werden Vollbesitzer. Auf diese Weise wird vermieden, dass die Immobilie in die Erbschaft aufgenommen wird, wodurch die Erbschaftssteuer reduziert wird.

Da Kinder oft nicht die finanziellen Mittel haben, um das bloße Eigentum zu erwerben, entscheiden sich Eltern häufig, sie finanziell zu unterstützen, indem sie eine Schenkung machen. Diese Schenkung kann per Banküberweisung oder eingeschrieben erfolgen. Es ist wichtig, dass diese Schenkung rechtzeitig erfolgt, um nachzuweisen, dass die Kinder den Kauf mit ihrem eigenen Geld finanziert haben.

Geteilter kauf im ausland

Auch wer einen Zweitwohnsitz im Ausland kauft, profitiert von einer sorgfältigen Nachfolgeplanung. Die meisten Länder erheben nämlich Erbschaftssteuer auf Immobilien, die sich auf ihrem Hoheitsgebiet befinden, selbst wenn der Eigentümer Belgier ist. Darüber hinaus erheben alle belgischen Regionen Erbschaftssteuer auf das weltweite Vermögen ihrer Einwohner. Allerdings kann die im Ausland gezahlte Erbschaftssteuer von der belgischen Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden.

Ob ein geteilter Kauf relevant ist, hängt vom Land und den lokalen Regelungen ab. Nachfolgend besprechen wir speziell die Situation in Spanien:

In Spanien kann der bloße Eigentümer beim Tod des Nießbrauchers mit einer Registrierungssteuer konfrontiert werden. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Immobilienwerts zum Zeitpunkt des Todes berechnet und berücksichtigt das Alter des Nießbrauchers zum Zeitpunkt des Kaufs.

In einigen Regionen kann eine Schenkung eine vorteilhaftere Alternative zum geteilten Kauf sein. Während eine Schenkung von ausländischem Immobilienvermögen in Belgien nicht der Schenkungssteuer unterliegt, ist dies in Spanien der Fall. Zudem kann eine Schenkung von Immobilien in Spanien zu einer Kapitalertragssteuer führen, die auf der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung berechnet wird.

Steuer beim Kauf

In Belgien unterliegt der Kauf einer bestehenden Immobilie der Registrierungssteuer. Der Steuersatz variiert je nach Region, beträgt jedoch beispielsweise 12,5% in Brüssel und Wallonien und 12% in Flandern. Beim Kauf einer Neubauimmobilie zahlen Sie in der Regel 21% Mehrwertsteuer anstelle der Registrierungssteuer. Eine Immobilie bleibt "neu" bis zum 31. Dezember des zweiten Jahres nach der ersten Nutzung.

Beim Kauf einer Zweitimmobilie im Ausland müssen Sie die lokalen Steuern berücksichtigen:

Spanien: Beim Kauf einer Immobilie in Spanien zahlen Sie Mehrwertsteuer (IGIC) oder Registrierungsgebühren (ITP), je nachdem, ob der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig ist und wie die Immobilie genutzt werden soll. Für private Käufer einer bestehenden Immobilie gelten nur Registrierungsgebühren, die je nach Region zwischen 6% und 10% variieren.

Steuer auf mieteinnahmen

In Belgien werden die tatsächlichen Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien nicht besteuert. Stattdessen müssen Sie das nicht indexierte Katastereinkommen in Ihrer Steuererklärung angeben. Dieses Einkommen wird von der Steuerbehörde indexiert und um 40% erhöht.

Ausländisches Immobilienvermögen und belgische Einkommenssteuer

Seit 2022 wird ausländisches Immobilienvermögen auch in Belgien auf der Grundlage des Katastereinkommens und nicht des Mietwerts berücksichtigt. Dies ist eine Folge wiederholter Urteile des Europäischen Gerichtshofs, der entschied, dass die alte Methode zu einer Ungleichbehandlung von inländischem und ausländischem Immobilienvermögen führte. Wenn Sie im Ausland Immobilien kaufen, verkaufen oder erben, müssen Sie dies innerhalb von vier Monaten über die Online-Plattform MyMinfin oder ein Papierformular melden. Dadurch wird sichergestellt, dass ein "belgisches" Katastereinkommen für Ihre ausländischen Immobilien festgelegt wird.

Das Melden von ausländischen Immobilien bedeutet jedoch nicht automatisch, dass diese in Belgien besteuert werden. Dies hängt von den Doppelbesteuerungsabkommen ab, die Belgien mit anderen Ländern abgeschlossen hat. In vielen Fällen darf das Land, in dem sich die Immobilie befindet, Steuern erheben, während Belgien eine Befreiung gewähren muss. Ausländische Einkünfte können jedoch Einfluss auf Ihren gesamten Steuersatz in Belgien haben, da sie zur steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden.

Mieteinnahmen im Ausland

Spanien: Wenn Sie Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Zweitimmobilie in Spanien erzielen, werden Sie auch in Spanien besteuert. Die Steuer wird auf das Bruttoeinkommen berechnet, abzüglich der Zinsen auf Darlehen sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten und nur für den persönlichen Gebrauch nutzen, müssen Sie in Spanien Einkommenssteuer auf ein fiktives Mieteinkommen zahlen, das auf dem Katasterwert basiert.

Wo möchten Sie kaufen?

Je nachdem, wo Sie Ihren Zweitwohnsitz errichten möchten, können sich Steuergesetze und Mietregelungen erheblich unterscheiden und somit den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Spanien zeichnet sich insbesondere durch Regionen mit spezifischen Regelungen aus.

Carl Vorsselmans erklärt, dass in Spanien neben den üblichen steuerlichen Aspekten auch spezifische Regelungen bezüglich der Vermietungsgenehmigungen gelten. "So ist zum Beispiel auf den Balearen die Genehmigung für die Vermietung an das Eigentum gebunden", erklärt Vorsselmans. "Diese Genehmigung ist übertragbar. Das kann zu Preisunterschieden von 40% zwischen zwei identischen Immobilien führen, je nachdem, ob sie eine solche Genehmigung haben oder nicht. Auf den Kanarischen Inseln ist diese Genehmigung beim Verkauf nicht übertragbar und muss neu beantragt werden."

Was möchten Sie kaufen?

"Viele Käufer wollen einfach ihr Investmentportfolio diversifizieren und eine gute Investition tätigen", sagt Vorsselmans. "Sie suchen Immobilien an Top-Lagen und gehen davon aus, dass der Wert nur steigen wird. Sie fahren selbst hin und denken oft nicht daran, die Immobilie zu vermieten."

"Diejenigen, die von Anfang an genau wissen, was sie wollen, gehören jedoch zur Minderheit", sagt Filip Berger von Neubauten in Spanien. "Die meisten Kunden zögern, und das ist auch verständlich. Oft suchen sie einen Zweitwohnsitz für den eigenen Gebrauch, wollen ihn aber gleichzeitig ein wenig vermieten, da die Mieteinnahmen attraktiv sind. Das schafft ein Spannungsfeld, denn was für die Vermietung gut ist, ist vielleicht nicht das, was sie selbst suchen. Es liegt an uns, durch Gespräche ein klares Bild von ihren endgültigen Präferenzen zu bekommen."

Wie lange sind Sie bereit zu warten?

Die Frage ist, ob Sie so schnell wie möglich Ihr Zweitheim genießen möchten oder ob Sie bereit sind, auf ein Projekt zu warten, das noch starten muss. Wenn Sie Zeit haben, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie einen Mehrwert zwischen der Unterzeichnung des Vertrags und der Lieferung erzielen können. "In Spanien gibt es zum Beispiel einen erheblichen Unterschied zwischen beiden", sagt Vorsselmans. "Es ist ein Geschäftsmodell für sich." Aber Vorsselmans merkt an, dass diese Art des Immobilienkaufs nicht für jedermann geeignet ist. "Menschen, die emotional bereits entschieden haben, dass sie etwas kaufen möchten, wollen oft nicht zwei Jahre warten. Ich hatte zum Beispiel einen 70-jährigen Kunden, dem ich den Vorteil erklärte, zwei Jahre zu warten, aber er antwortete: ‘Es ist freundlich, dass Sie es vorschlagen, aber für mich fühlt sich zwei Jahre anders an als für Sie.’"

Quelle: L'Echo